10 «главных» вопросов по ипотеке

Условия по ипотеки в России содержать множество мифов, многие из них сохранились до настоящего времени. Самый главным мифом является то что банк может в любой момент забрать квартиру и выставить заемщика на улицу. Но на самом деле, покупая квартиру в ипотеку, вы имеете все права собственника на приобретенное жилье, лишь некоторые ваши права могут быть ограничены законом или кредитным договором.

 

Давайте разберем самые главные вопросы по ипотечному кредитованию:

1. Собственник ипотечного жилья банк или я?

С юридической точки зрения собственником жилья является его покупатель — в данный момент заемщик. Но при оформлении права собственности на жилье, приобретенного полностью или частично на кредитные средства, Федеральная регистрационная служба одновременно регистрирует залог недвижимости. Таким образом, возникает обременение, которое огранивает ваши права собственника квартиры или дома.

В частности, вы не можете продать или поменять заложенное жилье без разрешения банка. Существует еще ряд ограничений, которые могут быть оговорены в вашем договоре с банком.

2. Могу ли я продать ипотечную квартиру?

Да, это возможно. Конечно, некоторые банки негативно относятся к такой практике. Банк получает прибыль в основном за счет процентов по выданному кредиту, уплачиваемых в течение длительного срока, поэтому не заинтересован в продаже заемщиком квартиры и досрочном погашении кредита, отмечает Игорь Садовский, первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования.

Однако есть и прямо противоположные подходы. Например, по словам Анатолия Печатникова, директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24, в этом банке каждый месяц регистрируется около десяти таких продаж. Чаще всего это связано с ростом запросов заемщиков, которые захотели приобрести жилье побольше и покомфортнее. Прежняя взятая в ипотеку квартира или дом с разрешения банка продаются, остаток задолженности по кредиту гасится за счет вырученных средств. Тут же оформляется новый кредит, за счет которого приобретается новое жилье, которое оформляется в залог.

Для банка это вполне выгодная схема. Заемщик продемонстрировал свою добросовестность, расплатился по кредиту, но при этом по-прежнему платит проценты — уже по новой ссуде. Поэтому не стоит переживать относительно обременения вашего жилья со стороны банка: поменять жилье на лучшее с его согласия вполне возможно.

3. Могу ли я сдавать ипотечную квартиру или дом в аренду?

Можете, но только с согласия кредитора. Казалось бы, какое дело банку до того, кто будет жить в заложенной квартире? Казалось бы, только радоваться должен, что вы имеете стабильный источник дохода, — будет чем гасить кредит. Однако банки, которые привыкли рассчитывать риски, оценивают такую ситуацию иначе. Собственник квартиры может оказаться злостным неплательщиком, и банк захочет разорвать с ним договор, а свои затраты по выданному кредиту компенсировать за счет реализации заложенного жилья. Но, если в квартире «обнаружатся» жильцы, заключившие должным образом договор аренды и заплатившие вперед на длительный срок, продать квартиру или дом будет очень сложно. Закон охраняет права арендаторов, поэтому их нельзя попросить очистить помещение даже при смене собственника квартиры или дома. В этом случае банку ждать год, а то и все три, пока удастся реализовать объект залога.

Однако если владелец ипотечной квартиры желает сдавать ее в наем по всем правилам, можно обратиться за разрешением к банку-кредитору. Если аренда будет краткосрочной, на полгода-год, то, скорее всего, банкиры не откажут.

Если же вы считаете излишним скреплять отношения с арендаторами письменным договором, то  тут уж никто не сможет помешать вселять в заложенную квартиру кого захочется.

4. Можно ли прописать родственников в ипотечную квартиру?

Относительно прописки членов семьи в заложенной квартире четких правил нет. «Без согласия банка можно прописать только близких родственников: детей, родителей, супруга», — считает Динара Юнусова, региональный директор банка «ДельтаКредит». Но не во всех банках придерживаются такого мнения. Поскольку законодательство напрямую не запрещает и не разрешает самовольно прописывать близкую родню, в банках склонны трактовать закон в свою пользу, и требуют согласовывать регистрацию любого члена семьи в заложенном жилище. Однако заемщик, в свою очередь, может смело не подчиняться этим требованиям, и тут уж банк ничего с ним поделать не сможет, ни один суд такое требование банка не может признать правомерным.

Однако это касается лишь самых близких родственников. Всех прочих можно зарегистрировать в квартире только с письменного разрешения кредитора, предупреждает Сергей Даньков, руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка.

5. В каких случаях банк может продать ипотечную квартиру?

Банки-кредиторы могут потребовать продажи ипотечной квартиры в случае расторжения ипотечного договора. Условия, при которых он может быть расторгнут, прописаны в самом договоре. Обычно это — три и более просрочек платежей по кредиту. Причем в этом случае,  банк может реализовать заложенную квартиру как с согласия заемщика, так и без него. До недавнего времени банку было затруднительно продать квартиру без согласия владельца: российские законы охраняли прежде всего социальные интересы населения. Такая продажа была возможна только с разрешения суда, а суды не стремились принимать «антисоциальные» решения.

Однако прецеденты уже есть. Например, не так давно в Петербурге была продана первая квартира, владелец которой не справился с платежами по ипотечному кредиту. В дальнейшем предполагается, что такие случаи будут учащаться, поскольку доля невозвратов на кредитном рынке растет.

К тому же законодатели в скором времени могут укрепить права банков. Сейчас в кулуарах парламента рассматривается законопроект, который предусматривает право банков продавать объект залога и без судебного решения. Как заметил в интервью порталу 123Credit.Ru Павел Медведев, председатель подкомитета Госдумы России по банковскому законодательству, это позволит снизить издержки банков на резервы по ипотечным кредитам и сделает ипотеку чуть более дешевой.

6. Что делать, если я просрочил платеж по кредиту?

Самый оптимальный вариант — обратиться в банк. Если просрочка допущена по объективной причине (вы заболели, находились в командировке, потеряли работу), то банк, скорее всего, войдет в ваше положение и никаких санкций, кроме небольшого штрафа, не последует. Если же просрочки связаны со снижением ваших доходов и у вас нет возможности вовремя и в полной мере вносить платежи по кредиту, тем более следует обратиться в банк. Если кредиторы сочтут ваши трудности временными, то банк может пойти вам навстречу и предложить (вам – убрать) несколько вариантов решения проблемы. Например, отсрочить на некоторое время платежи по кредиту или предложить вам реструктурировать долг.

7. Что будет, если заемщик заболеет или потеряет трудоспособность?

Если болезнь или инвалидность подтверждены медицинской справкой, то в дело вступает ваша страховая компания. И именно страховщик обязан возместить банку его убытки.

8. В каких случаях можно рассчитывать на страховку?

Ипотечные кредиты в обязательном порядке сопровождаются страхованием трех видов — жизни и трудоспособности заемщика, имущества и титула сделки. То есть на страховку можно рассчитывать в случае болезни, смерти заемщика, урона, нанесенного жилью (наводнение, пожар, ограбление и т. п.) и в случае, если сделка по покупке этого жилья будет кем-либо опротестована. Таким образом, страховка обеспечивает вам безопасную и комфортную ипотеку.

9. Можно ли менять условия кредита?

В принципе это возможно. Например, если ваша платежеспособность пошатнулась, то (как уже говорилось выше) вы можете договориться с банком о реструктуризации долга. Например, срок кредита будет увеличен, а ежемесячные платежи будут меньше. Кроме того, в случае изменений в вашем семейном положении вы можете с согласия банка поменять созаемщика.

Еще один вариант — рефинансирование кредита. Ставки по ипотеке на российском рынке за последние три года существенно снизились. И может случиться так, что, взяв кредит по одной ставке, вы скорее увидите, что на рынке появились более выгодные предложения. В этом случае вы можете обратить за рефинансированием кредита. Причем, рефинансировать кредит может ваш банк-кредитор, согласившись снизить ставки. Другой сценарий — обратиться за помощью к кредитным брокерам, которые подберут вам банк с более выгодными условиями. Причем при рефинансировании вы можете не только снизить процентную  ставку, но и получить дополнительную сумму, например, на приобретение автомобиля или дачи.

10. Что изменится, если будет принят закон о личном банкротстве?

Проект закона о личном банкротстве давно витает в парламентских и правительственных кулуарах. Законопроект призван внедрить в России привычную для Запада процедуру банкротства частных лиц. В случае его принятия, заемщик может объявить себя банкротом. Право возбудить дело о банкротстве получает и кредитор. В этом случае должник и кредитор должны будут совместно принять план погашения долга. Если же стороны не договорятся, то имущество должника может быть обращено к продаже.

По мнению многих экспертов, если закон будет принят, банки получают более широкие права в отношении взыскания объектов залога. И россиянам придется еще более ответственно подходить к выполнению своих кредитных обязательств.

Многие права и обязанности заемщика в отношении ипотечного жилья оговариваются в вашем контракте с банком. И в некоторых вопросах законодательство ссылается на условия соответствующего договора. Поэтому очень важно внимательно изучить ипотечный договор и выяснить, четко ли прописаны в нем все возможные спорные моменты.